Masterplan goedgekeurd

District-U

Herontwikkeling Unileverterrein Vlaardingen, Nederland

Projectgegevens

Eind 2019 verliet Unilever Research & Development na zestig jaar haar geboortegrond in Vlaardingen. Een verlies voor de werkgelegenheid en economie van stad, maar tegelijkertijd een geweldige kans om een nieuw stadsdeel te ontwikkelen waar wonen, werken en publieke programma’s samenkomen en elkaar versterken, en met de potentie om de stad naar de rivier te brengen.

Het voormalig Unileverterrein transformeert van een naar binnen gekeerd gebied aan de rand van de stad naar de dynamische en volwaardige stadswijk District-U (werktitel), die de overgang tussen stad en haven creëert en Vlaardingen een gezicht aan het water geeft. Een stoere en prettige wijk, die inzet op het maximaliseren van levensgeluk en de ontwikkeling van een omgeving die menselijk, gezond en verantwoordelijk is.

Een intiem district waar oude en nieuwe gebouwen samen een nieuwe structuur vormen, met ruimte voor families, starters, ouderen, jongeren en zwakkeren om samen te leven, werken, leren, sporten en spelen. Met open plinten, ‘ogen op de straat’ en een fijne plek voor koffie in de zon op de hoek van de straat. Met kloeke, persoonlijke woonblokken met tijdloze gevels, waar binnen en buiten zoveel mogelijk verbonden zijn. Een prettige, groene en uitnodigende openbare ruimte – royaal én intiem – waar je elkaar ontmoet, waar kinderen spelen en werkenden, makers, ouderen en scholieren samen komen, met een goed terras en af en toe een evenement. Met bevlogen ondernemers, goede faciliteiten en een levendig programma voor en door een sterke community.

Een buurt die samenleven voorop stelt, in een tijd waarin er een groeiende behoefte aan gemeenschapszin is. Die inzet op vrijheid in gebruik, en op sterk eigenaarschap van bewoners en gebruikers. Die bestaande waardevolle elementen gebruikt en zich stapsgewijs ontwikkelt, waarmee District-U constant vernieuwt en zich duurzaam ontwikkelt over de tijd. Met stimulerende en synergetische werk- en productieplekken voor makers, doeners en denkers. Met progressieve en inspirerende leeromgevingen voor de toekomstige generaties, sterk verbonden met de praktijk. Een district waar stedelijk leven en natuur hand in hand gaan, met groene straten, het Maaspark als achtertuin en de Nieuwe Maas als trots uitzicht. Met geïntegreerde systemen voor energieopwekking en hergebruik, waarmee een duurzame en zichtbaar verantwoordelijke wijk wordt gecreëerd.


04 1 SFNR District U Postcard Of The Future Cloud vertical
2 SFNR Distict U AXO tags

Aanleiding

Met het vertrek van Unilever is Vlaardingen geconfronteerd met een zeer groot vrijkomend complex. Op een ruige locatie, aan de Maas, in de wind, naast een van de meest groteske panorama’s van het land en met stevige milieu-invloeden ten gevolge van omliggende activiteiten. Maar ook op een cruciale plek in de stad en regio. Waar Rotterdam en Schiedam zich aan de Maas profileren en dat onlosmakelijk onderdeel is van hun identiteit, is Vlaardingen door de historische barrières van spoor, dijk en wegen juist van de rivier afgesneden. Ten noorden van de spoorlijn bevindt zich het historisch stadscentrum, aan de zuidzijde een perifeer gebied waar industrie domineert en dat door het introverte karakter de afgelopen decennia een barrière tussen stad en rivier vormde.

8 SFNR Distict U Cloud of historic and existing pictures
9 SFNR District U Bird view

De herontwikkeling van de locatie heeft een enorme potentie om bij te dragen aan het slechten van de barrières en de langgekoesterde wens om stad naar de rivier te brengen, maar is hierdoor tevens een complexe opgave en kwetsbare ontwikkeling. Om een echt werkende overgang van havenactiviteit naar wonen te realiseren waarin programmering, gebruikskwaliteit, milieubeperkingen en ruimtelijke verschijning op passende wijze bij elkaar komen, is een plan ontwikkeld vanuit gebruik en programmering. Met direct de conclusie dat kleine ingrepen niet voldoende zijn om een echte verbinding met de stad en de realisatie van een kwalitatieve stadswijk met waarde voor de bewoners voor elkaar te krijgen.

Wat zijn de voorwaarden voor het realiseren van een unieke en passende ontwikkeling met maximale betekenis voor de stad? En hoe kan deze ontwikkeling bijdragen aan grotere maatschappelijke opgaven, zoals werkgelegenheid, inclusiviteit, duurzaamheid, en gezondheid?

01 SFNR Distict U Programmatische keten en tegenstelinge locatie

The bigger picture

Ten eerste is het noodzakelijk de potentiële positie en rol van de locatie in een (veel) breder perspectief scherp te krijgen. Met de herontwikkeling van het voormalig Unileverterrein heeft de stad de kans om de sprong naar de rivier te maken, waarmee Vlaardingen zich kan verankeren aan de Maas en Nieuwe Waterweg, die als ruggengraat van de regio functioneren. Maar om hier op passende wijze invulling aan te geven is het noodzakelijk de potentiële positie en rol van dit stadsdeel – de Vlaardingse Rivierzone – te definiëren. Hier komen een aantal regionale potenties bij elkaar waar de stad veel sterker gebruik van kan maken, zoals de recent in gebruik genomen Hoekse Lijn, de steeds korter wordende fietsafstanden door de opkomst van de elektrische fiets en de nabijheid van kwalitatieve recreatiegebieden zoals het Midden-Delfland, Broekpolder en Hoek van Holland strand, waarmee de Rivierzone een strategische plek tussen Rotterdam en kust heeft.

11 SFNR District U District U regionale potentie Rivierzone

Door het robuuste en bedrijvige karakter van de Rivierzone uit te nutten en te ontwikkelen tot volwaardig en menselijk stadsdeel, ontstaat de unieke potentie om de stad verder te ontwikkelen tot een ‘dubbelstad’. Zo kan Vlaardingen haar stadscentrum vergroten met een gebied met complementaire kwaliteiten: landstad versus waterstad en historische stad versus nieuwe stad. Dit vormt een krachtige basis voor het ontwikkelen van de programmering, gebruik, karakter en inrichting van dit gebied. Binnen deze bredere ontwikkeling kan de herontwikkeling van het voormalig Unileverterrein als vliegwiel fungeren. Het zet in op de ontwikkeling van een district, met de stedelijkheid en dynamiek die daarbij hoort. Door een symbiotische relatie tussen havenactiviteiten, werk- en leerplekken en nieuwe woontypologieën te creëren ontstaat een productief district, dat dé aanjager kan zijn voor de verdere ontwikkeling van de Rivierzone tot een aantrekkelijke parkachtige omgeving, met een stedelijk karakter en plek voor nieuwe publieke programma’s, waarmee het een duidelijke regionale betekenis krijgt.

7 SFNR District U 03 Combined diagram 10 potentials and potential rivierzone city and region 01

Een strategisch pakket van programmatische en ruimtelijke ingrepen

Ten tweede is een pakket van strategische maatregelen nodig, om hier een prettige leefomgeving te ontwikkelen die écht onderdeel wordt van de stad en die beantwoordt aan de unieke potenties van deze plek. Door een strategisch pakket van programmatische en ruimtelijke ingrepen kan de nu monofunctionele, introverte en perifere locatie getransformeerd worden tot een maximaal menselijke stadswijk, met alle voorzieningen die daarbij horen. Om dit voor elkaar te krijgen, zijn diverse stappen nodig:

  • Onthekken en opschonen van het huidige terrein, met behoud van waardevolle elementen, waardoor het letterlijk geopend wordt en er door het slopen van een aantal blokkerende gebouwen een visuele en fysieke verbinding tussen en stad en rivier ontstaat.
  • Een heldere hoofdstructuur, die toegang geeft aan het gebied vanaf de flanken, waarmee een autovrij binnengebied ontstaat en de ontsluiting van het Maaspark kan worden verplaatst, waardoor het park ‘geheeld’ kan worden.
  • Een geleidelijke en robuuste overgang tussen havenactiviteiten naar woonwerkgebied, middels een ‘programmatische keten’ – een logische aaneenschakeling van programmaonderdelen die hun plek in het gebied krijgen.
  • Het creëren van een prettige, groene openbare ruimte, die aanhaakt op bestaande routes in de omgeving en een fijne, menselijke verblijfsplek vormt die plek geeft aan ontmoeting, sporten en spelen voor alle leeftijden als verbindend element.
  • Een bebouwing van kloeke bouwblokken, die antwoordt op de schaal van de omgeving en in schaal verkleint om een menselijke maat te realiseren.
  • En een strategische programmering, waar door het hergebruiken van bestaande waardevolle gebouwen en de positionering van nieuwe publieke programma’s actieve verblijfsplekken ontstaan; centraal in het gebied en aan het park, en waar onderwijs, sport en zorg een optimale plek krijgen.

Hiermee worden de voorwaarden gecreëerd voor de ontwikkeling van een dynamische stadswijk met maximale levenskwaliteit.

Een maximaal menselijke, dynamische stadswijk als verbinding tussen stad en rivier

Deze basis is verder uitgewerkt in alle onderdelen met het oog op het maximaliseren van gebruikskwaliteit:

Door de bouwblokken onder te verdelen in panden wordt de menselijke schaal versterkt en door ruimte te laten voor bijzondere invullingen wordt de diversiteit verder vergroot. Door optimale positionering van hogere volumes ontstaat een zonnige en windluwe openbare ruimte. En door optimalisatie van volumes en het creëren van binnenhoven in diepere blokken ontstaan woongebouwen met optimale oriëntatie op zon- en daglicht. De blokken worden ontwikkeld met een maximale relatie tussen binnen en buiten, en maximale vrijheid in gebruik om mee te kunnen bewegen met ontwikkelingen van de markt.

De openbare ruimte tussen de gebouwen is een prettige, verblijfsruimte; autovrij, maximaal groen, met veel bomen en een inrichting die verblijfskwaliteit vergroot en ruimte laat voor een wisselende programmering. Diverse ‘plekken’ stimuleren en ondersteunen gebruik voor de mensen die er wonen, werken, leren, maken en bezoeken, om te ontmoeten, sporten en spelen voor alle leeftijden. Met een zogenaamde ‘circulaire zone’ en zichtbare installaties wordt verantwoordelijk gebruik van energie, grond- en afvalstoffen ondersteund en gestimuleerd. Met gebouwen met maximale interactie rondom, door gebruik met een publieke uitstraling en ‘stoepjes’. En straatjes die de verbinding leggen met het park, rivier en stad.

De wijk geeft straks ruimte aan circa 650 woningen met in de plint kleinschalige detailhandel, dienstverlening, horeca en maatschappelijke functies. Daarnaast wordt er ongeveer 6000m2 voor onderwijs met ca. 2500m2 sportvoorzieningen en ondersteunende functies in de Multihal ingepast, en lopen gesprekken voor 90-120 zorgwoningen met bijbehorend zorgprogramma. Rondom de centrale plek komt naast de levendige plinten van de woongebouwen ongeveer 1500m2 cultureel en maatschappelijk programma met ondersteunende horeca en een bedrijfsverzamelgebouw van ongeveer 1500m2. Aan de westkant van de ontwikkeling is er 2,5ha voor bedrijvigheid, waar aan de noordzijde ongeveer 10.000m2 kantoorruimte kan worden gerealiseerd.


06 SFNR Distict U Plankaart mogelijke invulling District U
12 SFNR Distict U District U Plankaart zoom in

Stappen naar realisatie

In juni 2020 is het masterplan goedgekeurd door gemeente Vlaardingen en de anterieure overeenkomst getekend. In de tweede helft van 2019 en eerste helft 2020 hebben meerdere participatiebijeenkomsten plaatsgevonden voor omwonenden, geinteresseerden en stakeholders. Momenteel is er een nieuw bestemmingsplan in procedure, dat in het najaar van 2020 ter inzage wordt gelegd. Ondertussen wordt District-U in gebruik genomen door een groeiende community, wordt er gewerkt aan een naam en branding van het gebied, is er een (Beeld)Kwaliteitplan in afronding en wordt de invulling van de gebouwen verder uitgewerkt. De insteek hiervan in nadrukkelijk breder dan alleen de beeldkwaliteit, om de kwaliteit van de overige speerpunten net zo sterk te waarborgen.

In de tweede helft van 2020 volgt meer informatie.

05 SFNR Distict U Speerpunten herontwikkeling

2 maart 2020

Definitief Masterplan en vervolgstappen

Een nieuwe eigenaar en start tijdelijke programmering
Maandag 2 maart was een belangrijk moment in de herontwikkeling en heeft de overdracht plaatsgevonden van Unilever naar de Van Adrighem Group. Na 60 jaar verbondenheid van Unilever met Vlaardingen, gaat het Unileverterrein nu definitief een nieuwe toekomst tegemoet. Nu Van Adrighem eigenaar is van het terrein en de gebouwen, start het tijdelijk beheer door Gapph.

Lees meer

13 september 2019

Het Algemeen Dagblad spreekt met Jeroen Zuidgeest over toekomst Unileverterrein.

"Ten minste 600 nieuwe woningen op Unileverterrein Vlaardingen"

Rol Masterplan en architectuur Opdrachtgever Van Adrighem Group Gedelegeerd ontwikkelaar Inspire Real Estate Programma Mixed use Omvang 7 hectare; ca. 60.000 m² bestaand gebouwoppervlak Jaar 2018 - ongoing Status Masterplan afgerond RO advies Rho Adviseurs voor leefruimte Team Studio for New Realities Jeroen Zuidgeest, Ryanne Janssen, Oleksandra Tkachenko, Juliana Giraldo Sanabria, Rozemarijn Stam, Michele Maritano, Zhu Huadong